티스토리 뷰
집을 매매하기 위해 주택담보대출에 대해 많이 알아봤다. 최근에 주담대 50년 등장했다. 이 상품은 DSR규제 유리하고 계속 하락하는 화폐미래가치를 생각하면 30년 주담대보다 유리하다.
주담대 50년
금리는 국가에서 지원해 주는 디딤돌 2-3% 이자보다는 비싼 4-5%대 이자이다. 하지만 최대 50년까지 대출이 가능해서 요즘같이 돈의 가치가 떨어지는 세상에서는 나쁘지 않다. 대부분 고정금리기간은 5년이고 이후부터는 변동금리이다. 특히 이상품의 장점은 대출기한이 늘어나는 만큼 매월 내야 하는 원리금과 이자가 줄어들어 dsr기준이 걸리는 사람이라면 30년 대출보다 50년 대출상환이 더 많은 금액을 대출할 수 있다. 늘어난 기간만큼 많은 이자를 부담해야 하는 것은 사실이다. 그럼에도 불구하고 사람들이 주담대 50년을 선택하는 이유는 2가지이다.
DSR규제
부동산 규제가 완화되어도 정작 대출한도를 늘려주지않는다. dsr규제로 인해 대출한도가 안 나와 집을 매매하지 못하는 사람도 많다. 하지만 이번 50년 만기상품의 등장으로 한도가 늘어났다. dsr은 연속득에서 1년 원리금의 합이 차지하는 비율을 의미한다. 은행의 경우 40%를 넘지 못하도록 정부에서 규제하고 있다. 이 때문에 연봉 5000만 원인 a 씨가 금리 4.45%로 30년 대출을 받는다면 dsr40%로 딱 걸린다. a 씨는 최대 3,3000만 원을 은행으로부터 빌릴 수 있다. 하지만 50년을 빌린다면 한도는 2700만 원 늘어난 4억까지 가능하다.
주의할 점
다만 주의할 점은 이자 4.45% 금리로 은행으로부터 3억 자금을 50년간 원리금균등상환방식으로 빌린다면 a 씨가 지불해야 할 이자는 총 448,749,059원이다. 총 상환금액은 748,749,059원이다. 똑같이 3억을 30년간 원리금 균등방식으로 빌린다면 이자는 244,016,261원이다. 총상환금액은 544,016,261원이다. 단순히 숫자만 보고 생각해 본다면 아무리 대출한도가 늘어난다고 해도 50년 동안 빌리는 이자가 30년 이 자의 2배라면 선택하기 꺼려질 것이다. 하지만 실제로 주담대를 30년 50년을 받는 사람들의 대부분이 실제로 30년 50년간 이사하지 않고 그 집에서 살면서 이자를 내는 경우는 극히 드물다.
대부분 만기 전에 이사를 가면서 대출을 상환하거나 열심히 돈을 모아 빚을 갚는다.
화폐미래가치
그리고 물가상승률과 돈의 가치가 점점 낮아져 가는 요즘 같은 시기에는 2023년의 3억과 50년 후인 2073년의 3억의 가치가 다를수밖에 없다. 실제로 20년전만해도 용돈1000원이면 아이들이 충분히 문방구나 마트에서 간식을 사먹을 수 있었지만, 요즘엔 1000원으로 살수있는 물건이 거의 드물다. 뿐만아니라 대부분의 물건의 금액이 지난 30-50년을 비교해본다면 폭팔적으로 올랐다. 농협에서 제공하는 물가상승율에 따른 미례화폐가치계산기로 계산해본다면 다음과 같다.
이를 본다면 50년후 우리가 상환해야 할 돈은 현재가치로 1억 7085만 원에 불가하다. 집값이 하락할 것을 생각해도 우리는 지난 50년간 그 집에서 마음 편히 살 수 있었다. 이를 생각해 본다면 주담대 50년은 좋다. 물론 원금만기상환방식이 제일 좋지만 부동산규제 이후 만기상환이 불가한 점이 아쉽다.
집을 매매할 때 월상환금액이 본인이 감당할 수 있는 수준이라면 더 좋은 집을 고르자. 소득의 30-40% 내외 수준의 하락장이 오더라도 견딜 수 있어야 한다. 나는 금리를 비교해 보고 더 저렴한 쪽을 선택하겠지만 만약 금리조건이 같다면 주담대 50년을 선택할 것이다. 다들 현명한 선택을 합시다. 과도한 대출은 패가망신의 지름길입니다.