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집을 사기 위해 알아보다 보면 가장 고민되는 것이 세금과 대출이다. 이번에는 최근 급증하고 있는 역전세 반환대출 문제점과 디딤돌대출 중단, 건보료 상승에 대해서 알아보자.
역전세 반환대출 문제점
최근 늘어나는 역전세 대출에는 숨겨진 비밀이 있다. 역전세 반환을 위한 정부의 규제완화 덕분에 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있게 되었다. 하지만 여기에는 문제가 있다. 담보대출만을 가지고 있는 사람이라면 상관이 없다. 하지만 원래 신용대출을 가지고 있던 사람이라면 기존에 가지고 있던 대출의 만기가 온다면 연장계약이 되지 않을 수 있다.
기존에 가지고 있던 신용대출의 만기일이 얼마 남지 않았는데, 역전세 때문에 반환대출을 받았다가 기존 신용대출 연장이 거절될 수 있다. 그런 경우 즉시 상환해야 한다. 이번 역전세 반환대출 규제완화는 1년간 한시적으로 한도를 늘려주는 것이다. 그전까지는 dsr 40% 규제로 대출이 막혀있었는데, 이것을 내년 7월까지 dti 규제방식으로 바꾸어 대출을 더해주는 것이다. 이렇게 dti규제로 바뀌면 최대 60%까지 더 많은 돈을 은행으로부터 빌릴 수 있다. 하지만 앞에서 말했듯이 문제는 기존에 받아둔 신용대출이다. 집담보대출에는 dti60%가 적용되는데 다른 대출에는 여전히 dsr 40%가 적용된다. 때문에 모든 대출이 dsr40%를 넘으면 기존 신용대출 만기 시 상환해야 한다.
디딤돌 대출 중단
그렇기 때문에 역전세반환대출이 가능해도 낮은 금액에 집매도를 하는 사람이 늘고 있다. 다시 시작된 고금리상황에서 이자가 부담되기 때문이다. 이와는 반대로 지금 낮은 금액으로 형성된 아파트를 구입하려고 하는 사람들도 늘었다. 정부의 규제완화로 디딤돌 대출의 조건이 많이 완화되어 생애최초의 경우 ltv 80까지 돈을 빌릴 수 있게 되었기 때문이다.
이에 따라 가계대출도 늘고 있다. 금융권 리포트에 따르면 5대 은행 신한한나우리 농협, 국민은행의 가계대출잔액은 지난달보다 9755억 늘어난 779조 2209억이다. 부동산 하락기의 절정이었던 2022년 1월부터 23년 4월까지는 16개월 연속 가계의 대출 잔액이 줄어들고 있었다. 이것은 금리의 상승과 부당산 금액의 하락으로 이자에 부담을 느낀 사람들이 원금상환을 해서였다.
하지만 23년 5월부터 규제완화로 집을 구입하는 사람들이 늘자 다시 증가세로 돌아섰다. 점점 늘어나다가 23년 7월~8월 한 달 사이 대출 금액이 1조 원 가까이 더 늘어난 것이다. 이것에 가장 일조를 한 것은 한국주택금융공사의 디딤돌이다. 반년만에 4조 4000억 원의 연간 한도가 소진될 정도로 인기를 끌었던 디딤돌은 올 연말까지는 한시적으로 이용이 중지된다.
건보료 상승
이렇게 인기를 끌었던 디딤돌 대출은 완벽히 좋기만 한 상품일까? 집을 사기 위해 알아보는 대부분 사람들이 가장 많이 사용하는 대출은 디딤돌과 버팀목일 것이다. 최소 5-6%대로 시작하는 은행금리에 비하면 2-3%대 이자율로 놀랍도록 저렴하다. 이 좋아 보이기만 하는 정부정책에는 무슨 문제가 있을까?
원래 지역가입자의 건보료 공제항목 중에는 주택대출금이 공제된다는 것을 다들 알 것이다. 장기간 상환을 목적으로 빌린 주택채출의 원금과 이자에 대해 공제가 된다. (85 제곱이하의 주택만 공제가능하다) 그런데 정부정책인 버팀목과 디딤돌은 공제되지 않는다. 다른 은행권이나 보험사들의 경우 모두 공제가 된다. 물론 디딤돌이나 버팀목의 경우는 금리가 많이 저렴하여 건보료 공제가 되지 않더라고 일반적인 이자비용과 1년 평균 들어가는 비용이 비슷하거나 더 저렴하다.
하지만 정부 정책의 경우 85 제곱이하, 공시지가 얼마이하, 연봉소득과 무주택자인지까지 따져가면서 돈을 빌려준다. 그래서 요즘 많이들 하는 것처럼 연봉제한 때문에 신혼부부인데 혼인신고를 하지 않고 집을 산후 혼인신고를 하는 방식은 자영업자의 경우에 큰 소득이 없거나 오히려 건보료 상승을 부를 수도 있다. 실제 이자비용과 건보료 절감액을 확인해 보고, 비교하는 것을 추천한다. 다만 자영업자 중 연소득이 낮은 경우에는 크게 상관이 없고 고소득자의 경우에는 꼭 비교해 보아야 한다.
