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아파트를 알아보러 다니다 보면 아파트 단지에 리모델링 동의현수막을 볼 수 있다. 리모델링은 뭐고 재건축은 뭘까? 아파트 비교했을 때 살기 좋은 아파트는 어디일까?
리모델링 재건축
재개발 재건축은 아파트를 부수고 새롭게 짓는 방식이다. 하지만 리모델링은 아파트를 모두 부수지 않고, 골격은 남겨둔 상태에서 그 위에 건축하는 것이다. 재건축은 준공 후 30년 이상에 안전체크등급이 d.e정도여야만 가능하다. 하지만 리모델링은 준공 15년 이상이면 진행이 가능하여 많은 아파트에서 리모델링을 하려고 한다. 리모델링은 안전체크등급에서 b.c이기만 하면 진행이 가능하여 통과가능성이 높다. 또한 재건축은 경우에 따라 사업성이 낮은 경우 (용적률이 250%인 경우 최대용적률이라 더 많이 지을 수 없다)도 있는데 리모델링은 더 많은 세대수를 짓는 것이 가능하다. 재건축의 경우 높은 동의률이 있어야만 가능하고 사업준비기간에서 조합원 간의 원활한 합의가 안되거나 일부 집주인 때문에 사업이 진행이 안 되는 경우도 있다. 하지만 리모델링의 경우 사업기간도 짧고 조합설립동의율도 낮다. 단점은 원래 가지고 있는 벽을 이용해 짓는 것이기 때문에 대대적인 구조변경이 불가능하다. 또한 사업성이 떨어지기 때문에 많은 분담금이 필요하다. 그리고 기본골격 위에 증축하는 것이다 보니 초고층 아파트는 불가능하다. 최근 리모델링된 아파트들을 보면 구조가 특이한데, 이유가 수직 증축을 하면서 최대한 가구를 만들려고 했기 때문이다.
아파트 비교
그러면 리모델링은 한 아파트를 사면 좋을까? 아파트를 비교해 보자면, 리모델링 아파트는 재건축아파트에 비해 건물상태가 좋다. 15년만 지나면 리모델링이 진행이 가능하다 보니, 15-20년 차 아파트들이 리모델링을 많이 추진한다. 재건축을 기다리고 있는 아파트의 경우는 정말 사람이 살기 어렵다고 판단되어서 모두 부수고 짓는 것이다. 그렇다 보니 아파트도 낡았고 주변 상권도 별로인 경우가 많다. 대표적인 아파트가 은마아파트이다. 은마 아파트의 경우는 대치동에 있다 보니 아파트는 낡고 오래되었어도 선호하는 사람들이 많다. 대치동 학원을 보내려고 하는 학부모들이 많다 보니 인근 상가도 매우 활성화되어 있다. 하지만 은마아파트가 아닌 지방의 재건축아파트의 경우는 어떠할까? 아무래도 상가는 문 닫은 경우가 많고, 상대적으로 못 사는 사람들이 많이 산다. 오래전 아파트를 사서 살다가 재건축을 맞이한 경우가 아니라, 재건축대박을 노리고 아파트를 구입하는 경우에는 힘든 상황에 처할 수도 있다.
예전 집 근처에 재건축 아파트가 지어지는 과정을 본 적이 있는데, 굉장히 오래 걸렸다. 끝없이 재건축을 할 거다라는 소문이 돌고 마침내 집이 부서지고 재건축이 되었지만 그 과정에서 돈을 많이 번사람도 있지만 그 과정을 못 견디고 오히려 손해를 본사람도 있었다. 재건축전 그 아파트에 방문했던 적이 있는데 드라마 속 낡고 오래된 망가지기 직전 아파트 같았다. 집을 수리해 살려고 해도 곧 재건축이 될지도 모른다는 생각에 대대적인 수리도 어렵다. 아파트 외부수리도 마찬가지이다. 10-20년 차 아파트들의 경우는 주기적으로 아파트 도색과 내. 외부적 관리를 한다. 그런데 30년 정도 된 아파트들의 경우 도색을 하는 경우는 없고, 수리도 안되어있었다. 그중에는 엘리베이터도 없는 아파트들도 있었다.
내가 살기 좋은 아파트
투자만을 목적으로 한다면 재건축아파트를 구입해 두는 것도 나쁘지 않을 것이다. 그렇지만 그 집에서 내가 살면서 시세차익도 누리려고 한다면 리모델링을 준비 중인 아파트가 더 낫지 않을까 하는 생각이 든다. 현시점에서 30년 차 아파트면 매우 노후되어 있고, 아파트를 구입해서 바로 재건축이 된다고 해도 긴 시간이 걸린다. 15-20년 차 아파트의 경우 엘리베이터가 있고, 20년 정도 되면 엘리베이터를 교체하고, 도색이나 정비를 한다. 그리고 최근 신축아파트들의 부실한 공사를 보면 , 15-20년 차 아파트를 매매하고 난방, 수도, 전기공사를 전부 리모델링하고 사는 게 더 좋을 수도 있다. 실제로 20년 차 아파트를 올수리를 하고 사는 분 집에 놀러 갔는데, 내부는 오히려 신축보다 좋았다. 코로나 당시 1달 정도 인테리어 공사를 하였고, 비용은 50평 기준 1억 정도 들었다고 하셨다. 인테리어 하는데 평단가로 200만 원 정도 들었는데 수리된 집을 보니 좋았다. 신도시의 10-20년 차 아파트로 주변에 초등학교, 중학교가 많았다. 그리고 단지 내에 아이들도 많고, 주변에 마트, 음식점, 카페, 학원가가 많았다. 재건축예정이라고 부동산소개로 방문했던 단지는 학생들이 없고 나이 드신 분들이 많았다. 내가 산다고 생각하면 10-20년 차 안정성이 입증된 아파트를 수리해서 사는 게 가장 좋은 선택지다. 만약 내가 살고 있는 집이 있다면 재건축아파트를 매매하고 신축이 될 때까지 기다리는 것도 좋을 것이다. 선택은 항상 내 상황에 맞게 신중하게 해야 한다.