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망하지 않는 내집마련 방법 중 하나는 입지 좋은 곳에 위치한 대단지 아파트 매매이다. 그중에서 역전세나 집주인 사정으로 급매로 나온 집을 매매하면 가장 좋다. 왜 대단지 아파트를 선택해야 하고, 지금 실거주자가 유리한지 알아보자.
망하지 않는 내집마련 방법
분위기임장을 하면서 지역 내 선호도를 파악했다면 단지별로 금액 체크를 하자. 처음 집을 사거나 부동산을 알아보고 있다면 아파트금액이 싼 지 비싼지 잘 모른다. 왜냐면 아파트단지에 대해 기준이 없기 때문이다. 망하지 않는 내 집 마련을 하려면 단순히 몇 년 전 상승기에 비해 금액이 많이 내려갔다고 무턱대고 사면 안된다. 계속된 상승기로 서울은 2-3배 올랐고, 부산도 3억짜리 평범한 아파트가 몇 달 만에 6억이 되는 기적을 보여주었다. 주변에 a아파트를 사고 얼마 후 3억이 오른 분도 있고, 반대로 b아파트를 사려고 알아보던 중 집값이 3억이 올라버린 경우도 있었다. 두 곳 다 지역이 다르지만 한 곳은 꽤 인기가 있는 신축아파트 a이고, 다른 한 곳은 아직 발전 중인 동네의 신축아파트 b였다. 2020년에서 21년에는 대부분 아파트들이 금액이 2배씩 올랐다. 이후 2022년부터 집값이 다시 내려오고 있는데, 집을 사려고 알아보니 많은 아파트들의 금액이 최고 금액에 비교해 몇억씩 차이가 났다.
내 집 마련을 위해 알아보다 보니, 입지가 좋은 아파트들이 그래도 덜 하락한 게 눈에 보였다. 입지가 안 좋은데 금액이 많이 올라갔던 아파트들은 코로나전 금액 근처로 내려간 곳도 있었다. 그렇다 보니 당시 지인이 샀던 b아파트는 많이 저렴해지지 않았을까 하는 생각을 했다. b아파트 위치는 아직 개발 중인 곳이라 신도시처럼 그곳에서 모든 것을 해결할 수는 없지만, 차로 10-20분 거리만 이동하면 내가 원하는 게 많은 곳이라 금액만 저렴하다면 살기 좋겠다고 생각했다. 그리고 외곽이다 보니 금액이 많이 저렴해지지 않았을까 하는 기대도 있었다. 그런데 예상외로 입지가 안 좋은 동네의 신축아파트 B가 상승기 금액과 큰 차이가 나지 않았다. 그런데 만약 b아파트가 저렴했더라도 우리는 절대 소규모아파트를 사면 안 된다. 입지 좋은 곳의 대단지 아파트를 사야 한다.
대단지 아파트
우리는 꼭 대단지 아파트를 사야 한다. 실력 좋고 많이 공부한 투자자들이나 여러 번 이사를 통해 집 보는 눈을 키운 사람들이라면 소규모아파트를 구입해도 실패하지 않을 수 있다. 하지만 우리 같은 부린이들이 금액만 보고 소규모 아파트를 산다면 큰일 날 수 있다. 계속해서 b아파트 얘기를 해보자면, b아파트의 금액을 보고 나는 이상한 점을 느꼈다. 왜 금액이 그대로인 걸까? 그곳보다 입지가 훨씬 좋은 인근 동네의 대단지 아파트 c도 1-2억씩 금액이 내려갔던데, 왜 입지가 안 좋은 B아파트의 금액은 그대로 인지 궁금해졌다. 금액이 차이가 없다면 근처에 아무것도 없는 b아파트보다는 인근 동네 대단지아파트 c가 더 좋은데, 왜 b아파트의 금액은 변화가 없는지 궁금했다. 그래서 b아파트의 최근 매매, 전세, 월세 거래 내역을 확인해 봤다. 네이비 부동산을 보니 b는 최근에 이루어진 거래가 거의 없었다. B는 대단지아파트가 아니고 최근 1년 사이에 입주가 거의 다 이루어져, 지금은 매물을 내놓은 곳이 없었다. 거래를 위해 내놓은 매물이 없으니 금액이 떨어질 리가 없다. 근처의 입지가 좋은 대단지 c아파트 같은 경우 꾸준히 주민들의 전입, 전출이 이루어지고 거래가 계속되고 있었다. 이렇게 꾸준히 거래가 있으니 하락기를 맞이하여 아파트 매매금액이 내려간 것이 반영된 것이다.
이렇게 두 단지를 상세히 비교하지 않고, 그냥 아파트 금액만 보았다면 b가 더 좋은 것처럼 보인다. 왜냐면 우리처럼 부동산에 대해 잘 모르는 초보자입장에서는 b와 c 중에서 b는 금액이 그대로이고, c는 금액이 저렴해졌으면 금액이 변화없는 b가 더 좋은 것 아닌가 하는 생각이 든다. 거기에 b와 c아파트 근처가 개발 중이라는 말까지 들으면 내가 모르는 호제가 있고 b아파트가 좋은곳이라는 착각을 하게 된다. 나는 잘 모르지만 b가 더 좋은 아파트니깐 금액이 그대로이겠지, b가 더안좋았으면 c보다 금액이 낮겠지라는 잘못된 생각을 하게 되는 것이다.
하지만 b는 단지 거래가 없어서 금액의 변화가 없는 것이다. 1-2년 후 전세의 만기 시에는 큰 폭으로 아파트 금액이 폭락할 수도 있다. 그 시점에 하락장이 계속된다면 말이다. 그리고 다시 상승장이 오더라도 가장 마지막에 금액이 오를 것이다. 실제로 지난 몇 년간의 상승장에서 대단지 아파트들과 소규모아파트들의 금액변동을 비교해 보면, 대단지 아파트들이 더 빠르게 금액이 상승하였다. 왜냐면 대단지 아파트의 경우는 거래건수가 많다 보니 하락장에 아파트 금액이 빠르게 폭락하지만, 반대로 상승장에서는 빠르게 상승한다. 그리고 사실 소규모 아파트의 경우에는 하락장에는 매매자체가 어려울 수도 있다. 집주인입장에서는 최근 몇 년 간의 실거래가를 기준으로 높은 금액을 받으려고 하겠지만, 매수자로서는 비싼 금액을 주고 소규모아파트를 구입할 필요성을 느끼지 못한다. 더 저렴한 금액으로 대단지 아파트를 매수할 수 있으니 말이다. 그렇게 된다면 결국 소규모 아파트는 대단지 아파트보다 더 저렴한 금액으로 팔수 밖에 없거나, 아니면 다음 상승기를 기다려야 한다. 하지만 상승기에도 마찬가지로 대단지아파트들 먼저 상승 후 소규모아파트들의 상승이 이어지는 것을 생각하면, 어떤 아파트를 사야 하는지 알 수 있을 것이다. 우리는 좋은 입지의 대단지 아파트가 저렴할 때 사야 한다.
실거주자가 유리하다
지금은 우리 같은 실거주자가 유리한 시장이다. 집값이 미친 듯이 오르던 그때에는 내 집마련을 해야겠다는 생각은 있어도 돈이 없고, 살집이 없었다. 하지만 지금은 30% 이상 빠진 집들도 많고, 우리가 매수가능한 집들도 많다. 그 많은 집들 중에서 우리에게 가장 유리한 건은 어떤 경우인가 하면 역전세로 전세금을 돌려주기 위해 급하게 아파트 매매를 하려는 집이다. 이런 경우가 우리처럼 실거주를 원하는 사람에게는 가장 좋다. 빠르게 중도금이나, 잔금을 지불하는 것을 조건으로 매매가를 천만 원에서 이천만 원 정도 조정해 달라고 할 수 있기 때문이다. 역전세가 나더라도 돌려줄 전세금이 넉넉한 사람이나, 자가에 살면서 집을 팔려고 하는 사람의 경우에는 매매가 급하지 않기 때문에 매매가 조정이 어렵다. 지금처럼 매매가가 올랐다 내렸다 보합하고 있는 경우에는 더욱더 그렇다. 조금만 더 기다리면 아파트 금액이 다시 오를 수도 있다고 생각하고 좀 더 버티려고 할 수 있기 때문이다. 하지만 역전세로 전세금을 돌려주려고 매매하는 경우나, 본인이 이사 갈 집의 잔금일이 얼마 안 남은 사람의 경우는 상황이 급하기 때문에 우리에게 유리하게 계약을 할 수도 있다. 특히나 실거주자들에게 지금이 기회인 것은 전세가율이 낮게 형성되어서 매매와 전세가사이의 갭이 크기 때문이다. 투자를 생각한다면 전세가율과 매매가의 갭이 붙어있을 때 사는 것이 좋다. 이렇게 갭차이가 큰 경우에는 갭투자자들이 투자하려면 큰돈이 들어가기 때문이다. 하지만 실수요자들의 경우에는 전세가율의 차이나 역전세가 상관없다. 그래서 지금이 정말 집사기 좋은 시점이다.